這么高的容積率，要不還是別改造了

幾天前，云南房網報道了北市區任旗營村城改地塊調規的信息，其中一個住宅地塊容積率高達9.76，刷新昆明住宅地塊容積率上限，震驚了所有人，有粉絲在留言中譏諷說“這個容積率靈感是來自蜂窩嗎？”

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任旗營高容積率規劃引來批評

大家對高容積率如此反感，是因為容積率太高，不僅影響居住品質，也影響城市景觀，密密麻麻的高層建筑給人以非常壓抑的感覺。正因為如此，住建部早在2018年就開始實行新的《城市居住區規劃設計標準》，要求城市住宅項目的容積率不應超過3.1，限高80米，最多26層。但這個規定也給城改項目留了口子，允許城改項目的容積率突破3.1，可是即便如此，9.76的容積率也比較夸張。

不過云南房網仔細研究了一下任旗營城改地塊的規劃，覺得許多人可能只注意到其中一個地塊9.76的容積率，所以反應才那么強烈。實際上任旗營項目的住宅地塊有兩個，容積率為9.76的地塊比較小，總面積只有5472.31平方米，才8.2畝。而另一個住宅用地面積更大，有43畝，這個地塊的容積率就沒那么高，只有4.5，這也是昆明許多城改項目常見的容積率水平。

任旗營城改項目有兩個住宅地塊，面積較小的一塊容積率更高

這兩個地塊將來肯定會一起出讓，作為一個項目來開發，而昆明市在多個地塊容積率差異明顯但又作為一個項目來開發時，經常會允許開發企業在地塊之間進行容積率漂移，也即根據地塊條件和規劃設計，允許開發商在總容積率不超標的情況下，自己掌握不同地塊的容積率上限。

說回到任旗營的兩個地塊，如果允許兩個地塊之間進行容積率漂移，規劃中9.76容積率的地塊可能就不一定有那么大的開發強度。如果算兩個地塊總的容積率，大概是5.34，雖然仍舊不低，但和前幾年昆明許多城改項目比，其實也不算什么。要知道，10年前昆明城改項目容積率超過6.0的比比皆是。

然而此一時彼一時，就算兩個地塊的總容積率并不算很高，可是現在的住宅項目還受另外兩個規劃硬指標約束，即建筑限高和建筑密度。根據去年住建部嚴控超高建筑的通知精神，城市高層住宅一般不允許超過100米。

任旗營兩個住宅地塊的建筑限高都是100米，理論上最多只能蓋33層的高層住宅樓，而兩個地塊中容積率較低、面積為43畝的地塊，建筑密度只有35%。即便是容積率高達9.76的地塊，建筑密度也才44%，也就是只有不到一半的土地可以蓋房子。

容積率不低但建筑限高100米，建筑密度又受限，帶來的結果是開發商只能縮小樓間距，將日照水平卡在最低標準。雖然任旗營這個項目還沒有正式開始建設，但可以想像，將來一定是若干棟筒子樓密密麻麻擠在一起。

高容積率是昆明城改項目的一大特征

昆明過去的城改項目雖然容積率更高，可是當時還沒有現在這么嚴格的建筑限高，所以許多城改項目的高度都超過100米，達到120米以上，俊發城、金尚俊園、大宥城、拓東郡、中海云著等項目都有40多層的住宅樓，俊發城甚至有45層的住宅。40多層的住宅樓可以在一定程度上降低建筑密度，增加樓間距。

但不管是30多層的高容積率項目，還是40多層的高容積率樓盤，都不算舒適、美觀的建筑尺度，一大堆高層電梯住宅擠在一起，對城市景觀的影響，以及長期使用后帶來的維護、交通、管理問題，并不見得比現在的城中村好多少。在人口形勢、經濟形勢以及房地產市場形勢已經發生重大變化的今天，我們有必要問一句，如果城中村改造只能以高容積率為代價，這樣的改造還有必要進行嗎？

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