最近，海倫堡晉云府建面94-135平米的高層的住宅最低報價到了4200元/平米，已經快接近3字頭了，說明晉城片區的房價正在4千上方苦戰，形勢不容樂觀。要知道，晉城另一個大牌房企開發的項目——華僑城開發的公園悅府，曾經有過6千以上的高價。
占地約90畝的海倫堡晉云府
其實晉城房價下滑并不奇怪，作為晉寧區一個經濟不算發達的街道，公園悅府和晉云府所面對的客群都是當地購房者，需求有限，房價很難堅守，連晉寧區政府所在的昆陽，房價也不高，目前多個項目都只賣5千出頭。
晉寧區雖然是昆明最年輕的區，經濟體量也不大，但因為行政區域基本環繞滇池，位置得天獨厚，又是昆明南擴的重點，所以房地產開發規模很大，而且分為三個截然不同的板塊：昆陽板塊、晉城板塊和古滇板塊。
昆陽是晉寧區政府所在地，城區人口比較多，但距離昆明主城最遠，所以昆陽的房地產開發基本以本地消化為主，外來房企也比較少，目前在昆陽片區開發項目的大房企主要是招商蛇口、新城控股和廣州實地。
昆陽的房地產項目很少外銷，但因為昆陽城區居民自住房比例已經很高，收入也一般，吸納力有限，所以昆陽的房價不高，去年以來受市場大環境影響，房價進一步下滑不說，銷售速度也很慢。
提前交付的招商依灣郡二期
晉城是晉寧區除昆陽街道外另一個人口比較密集的城鎮，過去幾乎沒有像樣的房地產開發和項目，華僑城開發的公園悅府是晉城第一個高水品商品住宅項目，屬于填空之作，所以銷售狀況和價格都還不錯，但緊接著開發的晉云府就沒那么好的運氣，這個項目2020年首開時價格也到了7200元/平，但現在不僅交房延期，價格也一降再降。
目前房價最高，開發體量最大，銷量也最大的是古滇片區。古滇片區其實屬于晉城街道管轄，距離晉城片區也不遠，但古滇片區因為靠近呈貢新城，環境條件也比較優越，所以一開始的開發定位就是外銷，不僅面向昆明主城居民，還面向全國。
去年以來雖然古滇片區連遭打擊，但從數據上看，房價和銷售量仍大大高于昆陽片區和晉城片區，例如七彩云南古滇名城的精裝房價格要7000元/平米起（毛坯房源價格要低1千左右），洋房均價為8700元/平米。清風滇池美岸國際社區以及古滇未來城建面88-130平米的精裝高層價格在7000-8000元/平米。
價格稍低一些的是保利·和光嶼湖，其主打毛坯產品，其中建面59-101平米的高層均價在5500-6500元/平米，洋房價在7500元/平米。
上月中旬克而瑞發布的2022年前三季度昆明各郊縣銷售數據
銷售量方面，從上個月克而瑞發布的數據來看，2022年前三季度晉寧項目銷售金額top5中，古滇片區的七彩云南古滇名城獨占大頭，僅一個項目就遠超昆陽晉城項目的銷售總額。
雖然古滇片區的房價以及銷量看似還能撐得起來，讓晉寧區的房地產市場仍能維持一定規模，但自從去年昆明開始環滇開發整頓，昆明的發展方向從原來的“南延北拓”改為“東進、西拓、南控、北延”之后，晉城房地產開發即遭遇內外雙殺——投資與消費雙雙大幅下降，外銷與內需都開始萎縮。
根據晉寧區的統計數據，晉寧的房地產開發投資在3年前，也就是2019年達到歷史高峰，當年古滇片區的龍頭項目古滇名城的開發銷售如火如荼，融創滇池南灣也啟動建設，晉寧區房地產開發多點開花，而且不少是超級大項目。但從2020年開始，晉寧區的房地產投資額就快速下滑，2020年比2019年下降20.7%；2021年又比2020年下降17.1%；今年1-8月，房地產投資比去年同期又下降19.1%，預計全年房地產投資金額可能只有2019年的一半左右。
古滇名城撐起了晉寧商品房銷售的半壁江山
商品房銷售方面，晉寧區商品房銷售高峰是在2020年，當年銷售商品房面積達92.5萬平方米，但到去年，商品房銷售面積就一下子銳減到51.03萬平方米，比上一年少了41萬平方米，幾乎腰斬。
今年的官方數據還沒有公布，但從克而瑞等研究機構的統計可以看出，前三季度的銷售金額與銷售面積又比去年同期下滑40%左右，預計今年全年晉寧區商品房銷售面積也就只有30多萬平方米，只有2020年高峰期的三分之一左右，還不及兩年前古滇名城一個項目的銷售量。2020年，古滇名城的銷售金額高達39.05億元，而去年晉寧區成交TOP5的項目總共才賣了35.68億。
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