還是自己人靠得住

昨天下午，關上國貿中心67.37畝住宅用地第二次網拍，和云南房網事先判斷的一樣，昆明市屬國企佳湖地產成功拿地。本來，因為第二次拍賣的起價比4月首次拍賣低了5億元，樓面地價只有7398元，價格實在太低，云南房網還猜測也許會有其他開發商心動參與競拍，但最后結果證明當前絕大多數房企的拿地意愿都很消極，托市還是得靠自己人。

佳湖地產第一時間發布了拿地海報

10月中旬，財政部發布了《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》，嚴禁國企通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。這份通知公開后，市場認為今年來國企高比例拿地的現象可能要降溫，云南房網也曾擔心，佳湖地產原定拿地的計劃會不會有變數。

然而，在財政部通知發布后一周后，無錫市第四批集中供地，雖然無錫市當地國企拿地的比例降到了三分之一，但很快就有消息稱，其他拿地房企的背后其實也是無錫的城投公司，資金也來自城投。成都市近期的土地出讓，地方國企也仍舊是買方主力。

同樣，佳湖地產的拿地計劃也沒有受到影響，讓下半年的昆明市土地市場總算有了一筆像樣的交易。

佳湖地產雖然是昆明市屬國企，但并不是城投類平臺公司，而是一家正兒八經的房企，10年前在昆明市場上非�；钴S，盡管不算本地一線房企，但也頗有競爭力，曾經開發的佳湖花園、佳湖新城、華都花園基本算得上同時代的名盤，只是近些年開發規模下降，手上項目很少，如今拿下關上國貿地塊，既解決了自己新項目太少、土儲不足的問題，也為昆明土地市場打破僵局，堪稱一舉兩得。

關上國貿中心地塊位置

要是按以前的昆明樓市估值體系，佳湖地產此次無疑是撿了個大便宜，因為關上國貿中心地塊的位置十分優越，論條件，其實不比2020年4月龍湖在雙塔片區競得的44畝住宅用地差，可是當時龍湖是擊敗8個對手，出價到36輪才勝出，樓面價也達到了驚人的13852.6元/平米。

再就是招商和中鐵建去年初在巫家壩和甸營所競得的地塊，那兩塊地各方面條件都比關上國貿地塊差太多，可是當時兩家公司拿地的樓面價都超過1萬/平米，其中招商雍瓏府的樓面地價更是高達13046元/平米。

然而佳湖地產競得關上國貿地塊的樓面地價僅為7398元/平米，是不是很劃算？

這么“便宜”的土地為什么沒有出現多家房企競拍的景象？原因就在于土地是否便宜，房價是高還是低，判斷的依據都是現有房地產估值體系。如果按今年以前的市場估價，關上國貿中心這樣的地塊，樓面地價無論如何不能低于1萬每平米，事實上該地塊在今年3月首次上架時也正好是這個價，但現在困擾國內房地產市場的最大問題是，原有的估值體系還有用嗎？

上周，《第一財經》發表了題為《積極做好風險資產價值重估的準備》的社論，談的就是房地產和房價，其中“風險資產價值重估”的提法讓房地產業內人士心驚肉跳。昨天正好是星期一，股市上房地產企業開盤大跌。

所以佳湖地產出手拿地，最主要還是讓昆明市的土地交易不至于過于慘淡。國企是自己人，關鍵時候還是自己人靠得住。

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